Fuente :
Censo de Población 2000 . INEGI.
Conteo de Población 2005. INEGI.
Nuevas proyecciones de Población 2006 - 2050. Basadas en el conteo de población INEGI 2005 CONAPO.

3. Población por Grupos de Edad.

La población propensa a formar nuevos hogares es la que se encuentra entre los 20 y 40 años. De 2005 a 2020 esta cifra pasará (según proyecciones de CONAPO) de 2,267,898 a 2,420,128 habitantes, lo que llevará a un crecimiento en la formación de nuevos hogares a lo largo de los próximos quince años, y a que la población en edad de formar un hogar y por consiguiente de requerir vivienda está en constante aumento.

Figura 1 . Pirámide poblacional en el Estado de Jalisco 2005-2020.

Fuente: Censo de población 2000 INEGI. Proyecciones de población 2000-2010. CONAPO

4. Población Económicamente Activa e Ingreso en el Hogar.

En la siguiente tabla se observa la distribución de la población de acuerdo al nivel socioeconómico del estado y al tipo de vivienda que en relación con su ingreso tienen la capacidad de adquirir. El segmento con mayor concentración es el que percibe menos de 2 salarios mínimos diarios 46%, mientras que el que percibe por encima de los 10 salarios mínimos diarios comprende un porcentaje del 4%.

Tabla 3. Tipo de vivienda por rango de ingreso

Datos calculados con el salario diario de $50.57 correspondiente a la Zona A
FUENTE : Secretaría del Trabajo y Previsión Social.
Comisión Nacional de los Salarios Mínimos. Salarios mínimos vigentes 2007
FUENTE : Censo de Población 2000. INEGI

Mientras que la proporción de la PEA vs. la población total para el país en general es del orden del 30%, en el Estado de Jalisco es del 37%. La zona con la PEA mas alta es Puerto Vallarta con el 41%, le sigue la ZM de Guadalajara con el 40%.

Figura 2 . Gráfica de PEA sobre Población

La revisión de los datos de Población económicamente Activa (PEA) y la distribución del ingreso en el estado de Jalisco, así como su comparación respecto al perfil nacional, remarcan la creciente demanda de vivienda.

En lo referente a la distribución del ingreso y en correspondencia con la relevancia de la actividad económica, la PEA que califica para un crédito hipotecario (mínimo 2 VSM para una vivienda económica), a nivel nacional es el 44%. La PEA en Puerto Vallarta es el 66% lo que la ubica en primer lugar a nivel estatal, la ZM de Guadalajara presenta porcentajes del 53%, seguido de Bahía de Banderas, Nayarit (Zona conurbada a Pto. Vallarta).

Figura 3. Gráfica de Distribución según Ingreso

Fuente: Censo de Población INEGI, 2000.

5. Población Económicamente Activa e Ingreso en el Hogar.

La cantidad de migrantes mexicanos en el extranjero corresponde al 9% +/- (Fuente: CONAPO) de la población total de México (considerando 105.6 millones de habitantes). Durante el 2004, se estimó un total de 395 mil mexicanos, que emigraron a Estados Unidos.

Tabla 4 . Población emigrante a Estados Unidos de América (2000).

Fuente : Censo de Población INEGI, 2000.

El porcentaje de la población del estado de Jalisco que emigra hacia Estados Unidos es 2.7% de la población total. Al año 2000; de este porcentaje el 72% son hombres y el 28% mujeres. Es decir 122,747 habitantes al año 2000 emigraron hacia los Estados Unidos.

De acuerdo a datos del Banco de México, en el 2006, las remesas enviadas por los conacionales residentes en los Estados Unidos ascendieron a 23 mil millones de dólares. Por lo que en 2006, poco más de 1.4 millones de hogares en México recibieron remesas del exterior (de un total estimado de 22.3 millones de hogares en México). El 70.7% de la población receptora de remesas tiene entre 20 y 59 años.

El 20.6% de los migrantes mexicanos percibe $35 mil dólares anuales y el 7.7% más de $50 mil dólares al año.

Tabla 5 . Monto de remesas familiares en 2006

Fuente : Banco de México
Enero-Diciembre 2006

De acuerdo a información publicada por el Banco de México en el 2006, catorce estados representaron el 80% de las remesas enviadas desde Estados Unidos: Michoacán, Guanajuato, Jalisco, Estado de México, Distrito Federal, Puebla, Veracruz, Oaxaca, Guerrero, Hidalgo, Chiapas, Zacatecas, San Luis Potosí y Morelos.

El estado de Jalisco está ubicado en la posición no. 3 en la recepción de remesas; lo que representó en el año 2006, una importante entrada de dinero en esta entidad con $1,993 millones de dólares; ingresos que son utilizados por las familias del Estado en diversos rubros como son: educación, salud y vivienda.

B. Perfil de la Demanda

1. Perfil de la Demanda

Con los datos anteriores (Figura 3) aumentando al ingreso individual, el ingreso por el número promedio de personas económicamente activas por familia (1.64 en el estado de Jalisco ) y considerando una subdivisión uniforme de los diferentes rangos de ingreso, se estima la siguiente distribución de ingreso por hogar para cada municipio.

Figura 4 . Gráfica de Distribución según Ingreso en el hogar

Determinado al dividir la Población Económicamente Activa (PEA) entre el número de hogares; según datos del Censo de población 2000 realizado por INEGI.

2. Análisis de la Demanda de Vivienda.

La demanda de vivienda denota la creciente necesidad en el estado, la cual equivale al 7% del total requerido en el país (731,584 viviendas anuales a nivel nacional).

Tabla 6. Necesidades de Vivienda en el estado de Jalisco.

Fuente: II Conteo de población de vivienda 2005. INEGI.
CONAPO : Proyecciones de Población 2000 - 2010.
CONAFOVI : Necesidades de Vivienda 2000 - 2010.

3. Análisis de la Demanda de Vivienda.

La conjunción de la distribución de hogares según ingreso y las necesidades anuales de vivienda señaladas anteriormente, permiten determinar la segmentación de la demanda según ingreso por hogar.

 Tabla 7 . Demanda Anual de Vivienda según Ingreso por Hogar

Sin tomar en cuenta la demanda de vivienda de hogares con ingresos menores a 2 VSM (esta es atendida a través de apoyos gubernamentales) y asociando los demás niveles de ingreso a tipo de vivienda, se tiene una demanda efectiva de 32,466 viviendas por año en El Estado de Jalisco.

La tabla presentada muestra la demanda de vivienda nueva según datos de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI). Sin embargo debe tomarse en cuenta el rezago habitacional que existe en el País, el cual al año 2000 según la CONAFOVI era de 1,810,930 viviendas. De este total, el estado de Jalisco presenta un rezago de 109,859 viviendas nuevas equivalente al 6% del total nacional (viviendas nuevas al año 2000).

III. Diagnóstico y análisis de la oferta        

A. Inventario y Clasificación de la Vivienda.

De acuerdo a la oferta aparecida en el boletín de vivienda DIME, al mes de mayo del 2007, existe una oferta total de 52,248 unidades distribuidas entre los diferentes segmentos según valor de vivienda.

Tabla 8 . Oferta de Vivienda según segmento de valor. (Unidades a la venta)

Se muestra, el valor en millones de pesos que representan en el mercado inmobiliario la venta de las viviendas de la Tabla 7, según categoría y municipio.

Tabla 9 . Valor en millones de pesos por categoría de la oferta existente

Cifras en millones de pesos. (Se lee $59, la cifra real es $59,000,000).

B. Vivienda Media y Residencial.

La Figura 5 identifica el número de viviendas construidas en el Estado de Jalisco y el monto de venta total que representará una vez concluida la operación; la división se realizó con la oferta disponible. A pesar de que no ofrece el mayor número de unidades a la venta, el mayor ingreso lo representa la vivienda residencial (Mayor a $1 millón de pesos) con $28,691 millones de pesos recaudados cuando se finalice la comercialización de unidades, la vivienda económica (menor a $210 mil pesos) es la que presenta menos unidades a la venta y como consecuencia la recaudación disminuye.

Figura 5 . Gráfica de Unidades a la venta vs. Monto de venta total

C. Vivienda Media y Residencial.

Las características básicas de la oferta de vivienda como son: el precio de venta y la superficie construida, se obtuvieron a partir del análisis de la oferta difundida en el boletín DIME al mes de mayo de 2007. Fue así como se determinaron los valores promedio mostrados en la siguiente tabla.

Tabla 10 . Características Promedio por Segmento de Valor y Municipio en la ZM de Puerto Vallarta.

Tabla 11 . Características Promedio por Segmento de Valor y Municipio en la ZM de Guadalajara.

El número de viviendas de cada conjunto, los valores promedio del precio de venta promedio y la superficie construida, constituyen una indicación de “lo mas ofertado en el mercado” para cada variable de manera independiente, aunque no necesariamente constituyen pares correspondientes (como lo muestra el hecho de que el precio promedio por m 2 no corresponde al valor promedio de precio de venta y superficie construida).

De lo anterior y con el objeto de orientar la determinación precio de venta y área construida, aplicando una regresión numérica a los pares de datos de la oferta real, se obtuvieron las curvas de correlación mostradas en la siguiente figura para los mercados de vivienda en Jalisco.

Figura 6 . Gráfica de Relación precio-superficie construida en la ZM de Puerto Vallarta

Gráfica elaborada con datos del boletín de Vivienda aparecido en el boletín de vivienda DIME a Septiembre de 2007. La relación media está definida por la ecuación Precio = 1000.1 exp. (0.0055*área) y tiene una correlación R 2 =0.5818.

Puerto Vallarta y Bahía de Banderas son destinos turísticos, en donde los valores de vivienda se concentran desde los $340 mil hasta arriba de los $10 millones, con área habitable desde los 35 m 2 de construcción hasta los 260 m 2 . Igualmente existe oferta de vivienda que entra en la clasificación Residencial Plus con precios hasta por $27 millones.

Figura 7 . Gráfica de Relación precio-superficie construida en la ZM de Guadalajara

Gráfica elaborada con datos del boletín de Vivienda aparecido en el boletín de vivienda DIME a Septiembre de 2007. La relación media está definida por la ecuación Precio = 272.91 exp. (0.0103*área) y tiene una correlación R 2 =0.7968.

La ZM de Guadalajara, tiene vivienda desde los segmentos más económicos hasta vivienda residencial, el valor va de los $179 mil hasta los $11 millones, con mayor concentración en el mercado de vivienda media. Los m 2 de construcción van de los 33 hasta los 480 m 2 para vivienda de más alto valor.

En lo referente a la evolución de la oferta en el tiempo, se dispone de información proporcionada por INFONAVIT, misma que abarca casi la totalidad de la oferta en segmentos con valor menor a $500 mil pesos.

Figura 8 . Gráfica de Evolución de la Oferta de Vivienda en INFONAVIT

Fuente: Boletín mensual de vivienda INFONAVIT. Enero 2006 – Agosto 2007.

IV. Análisis de confrontación Oferta-Demanda        

A. Asociación de Factores Locales de Éxito

Según el documento “Necesidades de vivienda 2000- 2010” (CONAVI) y el boletín de vivienda DIME al mes de septiembre del 2007, se obtuvo el comparativo siguiente. Únicamente se ha tomado en cuenta la demanda publicada por CONAVI y no el rezago habitacional existente en el estado, por lo que se deben tomar como valores indicativos .

Figura 9. Gráfica de Demanda vs. Oferta en los principales Municipios de Jalisco

2. Tendencias de Desarrollo Urbano

El resultado del desarrollo urbano de las ciudades se obtiene de la conjunción de diversos factores, tanto de la existencia de reservas territoriales como de su correspondencia con los planes de ordenamiento territorial, disponibilidad de infraestructura y el tipo de vivienda proyectada. Asumiendo que los conjuntos de vivienda actualmente en desarrollo son evidencia de los factores antes mencionados, se identifican para cada plaza las tendencias de desarrollo mostradas en las siguientes figuras.

Figura 11 . Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en ZM de Guadalajara, Jalisco.

Figura 11 . Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en Puerto Vallarta, Jalisco.

B. Capacidad de Absorción del Mercado

1. Cobertura de la Demanda con Crédito Hipotecario en 2005 y 2006.

Los participantes del mercado hipotecario en el Estado de Jalisco presentaron el siguiente panorama, las Sofoles disminuyeron su participación en un 21%, la Banca tuvo un incremento del 23%, Infonavit colocó el mayor número de créditos en el estado y presentó un crecimiento del 4%.

Tabla 12. Créditos Originados por Año e Institución.

*No incluye Apoyo Infonavit
**Los datos de Fovissste 2006 son al mes de agosto.
***El total de créditos otorgados por la Banca en 2005 incluye los otorgados con HN
Fuente: INFONAVIT, Fovissste, SHF y ABM. Registros al 2005 y 2006.

2. Disponibilidad de Créditos de INFONAVIT en 2007.

De acuerdo a los programas de las instituciones participantes en el mercado, en el 2007 se otorgará mayor disponibilidad de recursos para el otorgamiento de créditos. El Infonavit presentó un presupuesto de créditos para los diferentes estados de la República distribuido entre sus diferentes productos, el correspondiente al estado de Jalisco se muestra en la siguiente tabla.

Tabla 13. Presupuesto INFONAVIT 2007 para el estado de Jalisco.

*IA: Cofinavit Ingresos Adicionales
Fuente : INFONAVIT

INFONAVIT para el 2007 presentó un programa a nivel nacional de 500,000 créditos.

Se presenta a continuación la demanda efectiva por nivel de ingresos de los trabajadores derechohabientes del Infonavit , tabla que permite identificar el potencial del mercado, así como el poder adquisitivo de la población. Se entiende por demanda efectiva, aquellos derechohabientes de INFONAVIT que no han recibido crédito por parte del Instituto.

 Tabla 14. Demanda efectiva de vivienda por nivel de ingresos

Fuente: Plan de labores y financiamiento 2007. INFONAVIT

El 80% de la población tiene ingresos entre 1 y 3.9 SMD (entre $1,537 y $5,996 mensuales), mientras que solo el 8% tiene ingresos superiores a los 7 salarios mínimos diarios ($10,761 pesos mensuales), por lo que un amplio sector del mercado esta enfocado a la vivienda social.

VI. Conclusiones y recomendaciones               

•  De acuerdo a datos presentados por la CONAVI, la demanda anual de vivienda en el estado de Jalisco es de 48,378 unidades, que equivalen al 7% de la demanda a nivel nacional. Por otra parte el rezago habitacional del estado es de 109,859 viviendas al año 2000 que representan el 6% del total nacional.

•  La población del Estado de Jalisco equivale al 6.3% del total nacional. La ZM de Guadalajara concentra el 60% de la población total del estado, mientras que en Puerto Vallarta habita el 3% siendo la segunda zona más habitada del estado.

•  El inventario de vivienda, conforme a la oferta analizada al mes de septiembre del 2007 es de 52,248 unidades, de las cuales el 40% está localizada en Tlajomulco, el 13% en Zapopan, el 12% en Bahía de Banderas (Nayarit), en Guadalajara sólo se ubica el 4% del total lo que refleja la escasez de suelo-oferta que impera en el área.

•  El segmento con mayor oferta en el estado es de la vivienda entre $300 y $500 mil pesos con el 34% del mercado, seguido de la vivienda social ($210 a $300 mil pesos) con el 33%, en tercer sitio la residencial (mayor a $1 millón de pesos) con el 14%, la vivienda media ($500 a $1 millón) con el 13% y la menor a $210 mil (Económica) con el 6%. El segmento con mayor oferta es el localizado entre los $210 y $500 mil pesos con el 66% del mercado, por lo que conviene estar atento a la velocidad de desplazamiento del segmento.

•  En Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, el destino turístico del Estado, la oferta fuerte es en la vivienda Residencial con el 42% del total de las unidades ofertadas, esto debido a que se ofertan a un mercado tanto para extranjeros como para segunda vivienda, actualmente existen opciones diversas para comercializar este tipo de vivienda tanto para nacionales como extranjeros, la zona con más alta plusvalía es Punta Mita, con una fuerte demanda de vivienda residencial.

•  En esta misma zona (Puerto Vallarta y Bahía), existe muy poca oferta de vivienda económica, siendo este segmento uno de los más demandados por la población, en Puerto Vallarta el 34% de la PEA percibe menos de 2 VSM, por lo que es un nicho de mercado a atacar mediante programas y subsidios enfocados a este segmento.