Datos calculados con el salario diario de $50.57 correspondiente a la Zona A
FUENTE : Secretaría del Trabajo y Previsión Social.
Comisión Nacional de los Salarios Mínimos. Salarios mínimos vigentes 2007
FUENTE : Censo de Población 2000. INEGI
Mientras que la proporción de la PEA vs. la población total para el país en general es del orden del 30%, en el Estado de Veracruz es del 34%. La zona con la PEA mas alta es Xalapa con el 41%, le siguen Córdoba y Veracruz con el 39%.
Figura 2 . Gráfica de PEA sobre Población
La revisión de los datos de Población económicamente Activa (PEA) y la distribución del ingreso en el estado de Veracruz, así como su comparación respecto al perfil nacional, remarcan la creciente demanda de vivienda.
En lo referente a la distribución del ingreso y en correspondencia con la relevancia de la actividad económica, la PEA que califica para un crédito hipotecario (mínimo 2 VSM para una vivienda económica), a nivel nacional es el 44%. La PEA en Veracruz es del 50% lo que la ubica en primer lugar a nivel estatal, seguido por Xalapa con el 42%.
Fuente: Censo de Población INEGI, 2000 .
5. Población con Residencia en Otro País.
La cantidad de migrantes mexicanos en el extranjero corresponde al 9% +/- (Fuente: CONAPO) de la población total de México (considerando 105.6 millones de habitantes). Durante el 2004, se estimó un total de 395 mil mexicanos, que emigraron a Estados Unidos.
Tabla 3 . Población emigrante a Estados Unidos de América (2000).
Fuente : Censo de Población INEGI, 2000.
El porcentaje de la población del estado de Veracruz que emigra hacia Estados Unidos es 1.13% de la población total. Al año 2000; de este porcentaje el 79% son hombres y el 21% mujeres. Es decir 62,046 habitantes al año 2000 emigraron hacia los Estados Unidos.
De acuerdo a datos del Banco de México, en el 2007, las remesas enviadas por los conacionales residentes en los Estados Unidos ascendieron a 24 mil millones de dólares. Por lo que en 2007, más de 1.4 millones de hogares en México recibieron remesas del exterior (de un total estimado de 22.3 millones de hogares en México). El 70.7% de la población receptora de remesas tiene entre 20 y 59 años.
El 20.6% de los migrantes mexicanos percibe $35 mil dólares anuales y el 7.7% más de $50 mil dólares al año.
Tabla 4 . Monto de remesas familiares en 2007
Fuente : Banco de México
Enero-Diciembre 2007
De acuerdo a información publicada por el Banco de México en el 2007; quince estados representaron el 80% de las remesas enviadas desde Estados Unidos: Michoacán, Guanajuato, Estado de México, Jalisco, Puebla, Veracruz, Distrito Federal, Oaxaca, Guerrero, Hidalgo, Chiapas, San Luis Potosí, Zacatecas, Morelos y Sinaloa
El estado de Veracruz está ubicado en la posición no. 27 en la recepción de remesas; lo que representó en el año 2007, una importante entrada de dinero en esta entidad con $1,474 millones de dólares; ingresos que son utilizados por las familias del Estado en diversos rubros como son: educación, salud y vivienda.
B. Perfil de la Demanda.
1. Análisis del Perfil Demográfico.
Con los datos anteriores (Figura 3) aumentando al ingreso individual, el ingreso por el número promedio de personas económicamente activas por familia (1.44 en el estado de Veracruz y considerando una subdivisión uniforme de los diferentes rangos de ingreso, se estima la siguiente distribución de ingreso por hogar para cada municipio.
Determinado al dividir la Población Económicamente Activa (PEA) entre el número de hogares; según datos del Censo de población 2000 realizado por INEGI.
2. Análisis de la Demanda de Vivienda.
La demanda de vivienda denota la creciente necesidad en el estado, la cual equivale al 7% del total requerido en el país (731,584 viviendas anuales a nivel nacional).
Tabla 5. Necesidades de Vivienda en el estado de Veracruz.
Fuente: II Conteo de población de vivienda 2005. INEGI.
CONAPO : Proyecciones de Población 2000 - 2010.
CONAFOVI : Necesidades de Vivienda 2000 - 2010.
3. Demanda Efectiva por Tipo de Vivienda.
La conjunción de la distribución de hogares según ingreso y las necesidades anuales de vivienda señaladas anteriormente, permiten determinar la segmentación de la demanda según ingreso por hogar.
Tabla 6 . Demanda Anual de Vivienda según Ingreso por Hogar
Sin tomar en cuenta la demanda de vivienda de hogares con ingresos menores a 2 VSM (esta es atendida a través de apoyos gubernamentales) y asociando los demás niveles de ingreso a tipo de vivienda, se tiene una demanda efectiva de 24,799 viviendas por año en el estado de Veracruz.
La tabla presentada muestra la demanda de vivienda nueva según datos de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Sin embargo debe tomarse en cuenta el rezago habitacional que existe en el País, el cual al año 2000 según la CONAVI era de 1,810,930 viviendas. De este total, el estado de Veracruz presenta un rezago de 151,871 viviendas nuevas equivalente al 8 % del total nacional (viviendas nuevas al año 2000).
III. Diagnóstico y análisis de la oferta 
A. Inventario y Clasificación de la Vivienda.
De acuerdo a la oferta aparecida en el boletín de vivienda DIME, al mes de enero del 2008, existe una oferta total de 18,266 unidades distribuidas entre los diferentes segmentos según valor de vivienda.
Tabla 7 . Oferta de Vivienda según segmento de valor. (Unidades a la venta)
Se muestra, el valor en millones de pesos que representan en el mercado inmobiliario la venta de las viviendas de la Tabla 8, según categoría y municipio.
Tabla 8 . Valor en millones de pesos por categoría de la oferta existente.
B. Vivienda Media y Residencial.
La Figura 5 identifica el número de viviendas construidas en el Estado de Veracruz y el monto de venta total que representará una vez concluida la operación; la división se realizó con la oferta disponible. La oferta de vivienda entre $300 y $500 mil pesos (media) tiene el mayor número de unidades a la venta así como la mayor recaudación una vez concluida la venta, en segundo sitio de ingresos por la venta total de unidades es para la vivienda mayor al millón de pesos y con tan solo 1,159 unidades a la venta.
Figura 5 . Gráfica de Unidades a la venta vs. Monto de venta total
C. Características de la Vivienda.
Las características básicas de la oferta de vivienda como son: el precio de venta y la superficie construida, se obtuvieron a partir del análisis de la oferta difundida en el boletín DIME al mes de enero de 2008. Fue así como se determinaron los valores promedio mostrados en la siguiente tabla.
Tabla 9 . Características Promedio por Segmento de Valor y Municipio en la ZM de Veracruz.
El número de viviendas de cada conjunto, los valores promedio del precio de venta promedio y la superficie construida, constituyen una indicación de “lo mas ofertado en el mercado” para cada variable de manera independiente, aunque no necesariamente constituyen pares correspondientes (como lo muestra el hecho de que el precio promedio por m 2 no corresponde al valor promedio de precio de venta y superficie construida).
De lo anterior y con el objeto de orientar la determinación precio de venta y área construida, aplicando una regresión numérica a los pares de datos de la oferta real, se obtuvieron las curvas de correlación mostradas en la siguiente figura para los mercados de vivienda en Veracruz.
Figura 6 . Gráfica de Relación precio-superficie construida en la Cd. de Veracruz.
En el Puerto de Veracruz, la oferta se concentra en la vivienda con valor por debajo de los $500 mil pesos, existiendo también un importante mercado en la vivienda residencial con unidades a la venta hasta por encima de los 3 millones de pesos.
Figura 7 . Gráfica de Relación precio-superficie construida en la Cd. de Xalapa.
Gráfica elaborada con datos del boletín de Vivienda aparecido en el boletín de vivienda DIME a Enero de 2008. La relación media está definida por la ecuación Precio = 299.04 exp. (0.0074*área) y tiene una correlación R 2 =0.6756.
La Cd. de Xalapa, oferta vivienda desde los $310 mil hasta los $2 millones concentrándose el mayor porcentaje en la vivienda por debajo del millón de pesos, existiendo poca oferta en el segmento menor a los $300 mil pesos.
IV. Análisis de confrontación oferta-demanda
A. Asociación de Factores Locales de Éxito.
1. Análisis de la Demanda y la Oferta.
Según el documento “Necesidades de vivienda 2000- 2010” (CONAVI) y el boletín de vivienda DIME al mes de enero del 2008, se obtuvo el comparativo siguiente. Únicamente se ha tomado en cuenta la demanda publicada por CONAVI y no el rezago habitacional existente en el estado, por lo que se deben tomar como valores indicativos .
Figura 8. Gráfica de Demanda vs. Oferta en los principales Municipios de Veracruz.
Únicamente se incluye la demanda-oferta de los municipios más sobresalientes de la ZMVM.
2. Tendencias de Desarrollo Urbano
El resultado del desarrollo urbano de las ciudades se obtiene de la conjunción de diversos factores, tanto de la existencia de reservas territoriales como de su correspondencia con los planes de ordenamiento territorial, disponibilidad de infraestructura y el tipo de vivienda proyectada. Asumiendo que los conjuntos de vivienda actualmente en desarrollo son evidencia de los factores antes mencionados, se identifican para cada plaza las tendencias de desarrollo mostradas en las siguientes figuras.
Figura 9 . Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en la Cd de Veracruz, Veracruz.
Figura 10 . Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en Xalapa, Veracruz.
Figura 11 . Tendencias de Desarrollo por tipo de Vivienda en Coatzacoalcos, Veracruz.
En la ciudad de Coatzacoalcos el desarrollo de la mancha urbana es marcadamente hacia el Noroeste con vivienda por debajo del millón de pesos, la ciudad de Coatzacoalcos es una zona industrial por lo que un gran porcentaje de su población tiene ingresos propios para la adquisición de vivienda menor a los $500 mil pesos.
B. Capacidad de Absorción del Mercado
1. Cobertura de la Demanda con Crédito Hipotecario en 2006 y 2007.
Los participantes del mercado hipotecario en el Estado de Veracruz presentaron el siguiente panorama: el Infonavit creció un 16%, las sofoles incrementaron su colocación en un 46%, mientras que la Banca en 14%, tal como sucede en años anteriores el Infonavit continúa como líder en colocación.
Tabla 10. Créditos Originados por Año e Institución.
*No incluye Apoyo Infonavit
**Los datos de Fovissste 2006 son al mes de agosto.
Fuente: INFONAVIT, Fovissste, SHF y ABM. Registros al 2006-2007.
2. Disponibilidad de Créditos de INFONAVIT en 2008.
De acuerdo a los programas de las instituciones participantes en el mercado en el 2008 el Infonavit presentó un presupuesto de créditos para los diferentes estados de la República distribuido entre sus diferentes productos, el correspondiente al estado de Veracruz se muestra en la siguiente tabla.
Tabla 11. Presupuesto INFONAVIT 2008 para el estado de Veracruz.
Fuente : INFONAVIT
INFONAVIT para el 2008 presentó un programa a nivel nacional de 500,000 créditos para adquisición de vivienda.
Se presenta a continuación la demanda efectiva por nivel de ingresos de los trabajadores derechohabientes del Infonavit , tabla que permite identificar el potencial del mercado, así como el poder adquisitivo de la población. Se entiende por demanda efectiva, aquellos derechohabientes de INFONAVIT que no han recibido crédito por parte del Instituto.
Tabla 12. Demanda efectiva de vivienda por nivel de ingresos.
Fuente: Plan de labores y financiamiento 2008. INFONAVIT
El 80% de la población tiene ingresos menores a 3.9 SMD ($6,235.09 mensuales), mientras que solo el 8% tiene ingresos superiores a los 7 salarios mínimos diarios ($11,191.2 pesos mensuales), por lo que un amplio sector del mercado demanda vivienda social.
V. Conclusiones y recomendaciones
• De acuerdo a datos presentados por la CONAVI, la demanda anual de vivienda en el estado de Veracruz es de 50,709 unidades, que equivalen al 7% de la demanda a nivel nacional. Por otra parte el rezago habitacional del estado es de 151,871 viviendas al año 2000 que representan el 8.4% del total nacional.
• La población del Estado de Veracruz equivale al 7% del total nacional. La ZM de Veracruz es la ciudad más poblada del estado, concentra el 9% del total de la población, la Cd de Xalapa el 8%, Poza Rica el 6%, Coatzacoalcos y Orizaba 5% cada uno y el 67% se distribuye en los municipios restantes.
• La oferta de vivienda en el estado de Veracruz, está distribuida de la siguiente manera: El 35% del total para la vivienda de Interés Medio (menor a $500 mil pesos), el 28% la vivienda con valor de $210 a $300 mil pesos, en tercer sitio la vivienda económica (menor a $210 mil pesos) con el 24%, le sigue la vivienda Media (de $500 a $1 millón) con el 7% y por último la Residencial (Mayor a $1 millón) con el 6% de la oferta total.
• La ZM de Veracruz (que incluye los municipios de Veracruz y Boca del Río), oferta el 68% del inventario total, en Coatzacoalcos el 21%, en Xalapa el 5%, en Córdoba el 3% y en Orizaba el 2.5% del total.
• En el estado de Veracruz se ofrece en mayor medida vivienda de $300 a $500 mil pesos la cual puede ser adquirida a través de programas de Cofinanciamiento.
VI. Contacto
